Het belang van een sommatiebrief (ingebrekestelling)

  • By 9fa7b3264d377f66ef94862b15396fde7eefe534
  • 11 Dec, 2016
Het belang van een juiste sommatiebrief ( ingebrekestelling).

Als de koper van een huis een gebrek aan het geleverde huis ontdekt en hij de schade op de verkoper wilt verhalen, zijn er een aantal belangrijke zaken die hij in acht moet nemen. Eén daarvan is dat verkoper ' ingebreke ' wordt gesteld.

Wat is een ingebreke stelling?
De ingebrekestelling  is een schriftelijke mededeling van de schuldeiser waarbij de schuldenaar wordt aangemaand om de overeengekomen prestatie te verrichten, waarbij tevens een redelijke termijn wordt gegeven om alsnog die prestatie te verrichten.  Vertaald naar een koopovereenkomst van een huis komt het er (meestal) op neer dat de koper stelt een gebrek te hebben ontdekt aan het huis en hij schriftelijk de verkoper van de aard van het gebrek op de hoogte stelt en daarbij de verkoper sommeert het gebrek binnen een x-aantal dagen of weken op verkopers kosten op te (laten) lossen.

Niet eerst zelf herstellen!
Pas  nadat verkoper in gebreke is gesteld, en verkoper vervolgens niets ( of onvoldoende) heeft ondernomen het gebrek te herstellen, kan koper het gebrek zelf herstellen en de kosten van herstel claimen bij verkoper.

Het is dan ook van uiterst belang dat de koper van een huis die geconfronteerd wordt met een gebrek niet zelf het gebrek hersteld en vervolgens de factuur indient bij verkoper. De verkoper moet eerst zelf in de gelegenheid worden gesteld het gebrek te beoordelen en te herstellen.
Alleen in uiterst dringende en urgente gevallen waarbij per direct actie moet worden ondernomen ( bijvoorbeeld een dak dat er af waait en vastgemaakt moet worden) kan verhaal van herstelkosten zonder voorafgaande ingebrekestelling mogelijk zijn.

Zorg voor bewijs

Omdat een ingebrekestelling zo belangrijk is, zal de koper er voor moeten zorgen dat hij kan bewijzen dat hij de sommatie aan verkoper heeft verstuurd.  Een gewone brief, maar ook een e-mail, voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste van de sommatie. Echter kan de ontvangst daarvan betwist worden door verkoper. Het is daarom zaak de ingebrekestelling aangetekend te versturen, met eventueel een kopie per e-mail of gewone post.

Bestel model-brief of vraag advies

Niet alleen het bewijs van verzending van de ingebrekestelling is van belang, maar ook de inhoud van de brief. De brief vormt immers de basis van de juridische vordering van koper. Zorg er als koper daarom voor dat die basis goed is en bestel een juridisch correct model ingebrekestelling bij onze zuster-website Recht & Raad door te klikken op: voorbeeld ingebrekestelling

By 9fa7b3264d377f66ef94862b15396fde7eefe534 04 May, 2017
In Nederland worden jaarlijks tienduizenden huizen verkocht. Vaak gaat dat goed, maar niet altijd. Een huizenkoper kan geconfronteerd worden met een gebrek aan het huis. Vooral als het een ernstig gebrek betreft zal de koper zich afvragen of verkoper aansprakelijk is voor het gebrek. Hieronder beschrijven wij in hoofdlijnen de juridische regels. Uw specifieke situatie kunt u altijd voorleggen aan onze gespecialiseerde juristen en advocaten.

Wat zegt de wet?

Op grond van de wet (artikel 7:17 BW) dient het geleverde huis die eigenschappen te hebben die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.   Dat is de zogenaamde 'conformiteitseis'.

Maar wat mag een koper van een bestaand huis verwachten? 
De wet stelt dat een koper in ieder geval mag verwachten dat het huis geschikt is voor 'normaal gebruik' . Dat betekent dat het huis met enige duurzaamheid als huis kan worden bewoond op een gebruikelijke wijze ( ernstige verzakking, lekkages, of onveilige situaties zijn voorbeelden waarbij een huis niet normaal kan worden gebruikt).

Als een huis geleverd wordt dat niet geschikt is voor normaal gebruik is verkoper in beginsel aansprakelijk voor de gebreken die dat normaal gebruik verhinderen. De wet maakt echter een uitzondering voor gebreken die een koper bekend waren of bekend hadden kunnen zijn.  Dat laatste duidt op de zogeheten 'onderzoeksplicht' van de koper. Van de koper wordt verwacht dat hij het huis goed onderzoekt of laat onderzoeken voordat hij tot het sluiten van de koop overgaat. Die onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate het te kopen huis ouder is.

Overigens kan de verkoper de koper niet verwijten niet aan zijn onderzoeksplicht te hebben voldaan als hij zelf als verkoper op de hoogte was van het gebrek, maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd.  De mededelingsplicht van verkoper weegt namelijk in het algemeen zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Koopovereenkomst wijkt af van de wet

De wettelijke regels over gebreken zijn niet dwingend . Koper en verkoper mogen van de wettelijke regels afwijken in hun koopovereenkomst en dat gebeurt meestal ook.  Bij veel situaties van (ver)koop van bestaande woningen worden standaard modelcontracten van de NVM- of andere makelaarsorganisatie gebruikt.  Op grond van die standaardcontracten komen alle gebreken aan de geleverde woning in beginsel voor rekening van de koper, waarbij een uitzondering is gemaakt voor gebreken die het normaal kunnen gebruiken van de woning beletten.  De verkoper garandeert in die standaardcontracten het normaal kunnen gebruiken van de woning.  Die garantie geeft koper een sterke positie, omdat koper niet hoeft aan te tonen dat verkoper op de hoogte was van het gebrek, Of verkoper al dan niet op de hoogte was, doet er feitelijk niet toe. Koper dient slechts aannemelijk te maken dat het gebrek verborgen was bij de bezichtiging en dat het gebrek zodanig ernstig is dat het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert.

Uitzonderingen op de garantie

Zoals gezegd bevatten de meeste koopovereenkomst de standaard garantie waarbij verkoper het normaal gebruik garandeert.  Zoals eerder vermeld mag koper ook op grond van de wet een 'normaal gebruik'verwachten.

Let op : op genoemde normaal gebruik garantie wordt in de koopovereenkomst regelmatig een uitzondering gemaakt door specifieke extra clausules. De belangrijkste clausules zijn de zogenoemde 'ouderdomsclausule' en de 'niet zelf bewoningsclausule'.  De ouderdomsclausule houdt in dat partijen afspreken dat verkoper in verband met de gevorderde leeftijd van het huis niet aansprakelijk is voor bepaalde gebreken (bijvoorbeeld gebreken aan dak, riolering, enz).  De niet zelfbewoningsclausule komt er op neer dat verkopers stellen niet zelf in het huis te hebben gewoond en derhalve niet op de hoogte (kunnen) zijn van eventuele gebreken en dat zij in verband daarmee ook niet aansprakelijk zijn voor gebreken.

  Ook andere gebreken

Zoals gezegd, is vaak een vereiste voor aansprakelijkheid van verkoper dat het gebrek zodanig ernstig is dat het normaal kunnen gebruiken van de woning wordt verhinderd. Echter kan in sommige gevallen verkoper óók aansprakelijk zijn voor minder ernstige gebreken. Dat is met name het geval als verkoper bepaalde kwaliteiten van het geleverde heeft toegezegd of zijn mededelingsplicht heeft geschonden ( verkoper was op de hoogte van het gebrek, maar heeft daarover gezwegen ) of erger, als hij het gebrek heeft verdoezeld ( voorbeelden: voor verkoop overschilderen rotte kozijnen, het plaatsen van een kastenwand voor een beschimmelde muur ).

Conclusie

In hoofdlijnen kan de verkoper van een huis aansprakelijk zijn als:

-het gebrek niet zichtbaar of anderszins kenbaar was voor koper;
-het gebrek het normaal gebruik verhindert of een toegezegde eigenschap niet aanwezig is, of verkoper bij een minder ernstig gebrek verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden ;
-aansprakelijkheid van verkoper niet uitgesloten is in het koopcontract (let op: soms mag verkoper geen beroep doen op  aansprakelijkheidsuitsluitingsclausules (exoneratieclausules) als verkoper te kwader trouw was (hij was bijv, op de hoogte van het gebrek).

Advies in uw specifieke zaak:
Hierboven is in hoofdlijnen aangeven wat de juridisch regels zijn bij verborgen gebreken bij (ver)koop van een bestaand huis.  Elk individueel geval verdient echter zijn specifieke beoordeling.  Bel 020 - 6890 863 of mail daarom altijd onze specialisten om uw zaak te laten beoordelen.



By 9fa7b3264d377f66ef94862b15396fde7eefe534 11 Dec, 2016
Een ' ouderdomsclausule ' is vaak een krachtig wapen in handen van de verkoper die een ouder huis heeft verkocht ter afwering van een claim  van de koper van het huis over verborgen gebreken.

Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule die opgenomen is in een koopcontract stelt meestal dat verkoper in verband met de gevorderde leeftijd van het verkochte huis niet aansprakelijk is voor (verborgen) gebreken aan het huis. De ouderdomsclausule kan bedoeld zijn voor alle eventuele gebreken, maar is soms ook beperkt tot bepaalde gebreken, bijvoorbeeld gebreken aan de riolering, het dak en de elektra.

Een ouderdomsclausule kan bijvoorbeeld als volgt luiden:

"de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan x jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht."

In veel gevallen kan een verkoper met succes beroep doen op de ouderdomsclausule ter afwering van een claim. Maar niet altijd.

Wanneer kan verkoper geen beroep doen op de ouderdomsclausule?

Er zijn gevallen denkbaar waarbij de verkoper een claim van de koper niet kan afweren met een beroep op de overeengekomen ouderdomsclausule.  De belangrijkste gevallen zijn de volgende:

  • het gebrek waar het omgaat staat niet omschreven in de ouderdomsclausule.  Zo staat in bovenstaand voorbeeld van een ouderdomsclausule niet vermeld dat de clausule betrekking heeft op asbest;
  • de verkoper was bekend met het gebrek, maar heeft daarover niets verklaard aan de koper voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst. In dergelijke gevallen kan gesteld worden dat verkoper vanwege zijn 'kwader trouw' in redelijkheid geen beroep mag doen op de ouderdomsclausule;
  • als de gebreken zodanig ernstig zijn dat het huis, of een substantieel deel daarvan, moet worden gesloopt, kan beroep op de ouderdomsclausule niet terecht zijn (Rechtbank Amsterdam, LJN:BC 8915);
  • het gebrek kan een deel van het huis betreffen dat recentelijk is (aan)gebouwd. Dan is de ouderdomsclausule niet altijd op dat gebrek van toepassing. Maar uit een arrest van het Gerechtshof Amsterdam volgt dat de ouderdomsclausule in sommige gevallen ook betrekking kán hebben op gebreken aan recent uitgevoerde renovatiewerkzaamheden in een oud huis.

Let op en onderhandel

Uit het bovenstaande volgt dat het voor de verkoper van een woning gunstig is een ouderdomsclausule af te spreken en deze zo ruim mogelijk te formuleren. Voor de koper van het huis geldt het omgekeerde: bij voorkeur geen ouderdomsclausule en als het onvermijdelijk is deze beperken tot bijvoorbeeld zaken die de koper goed heeft kunnen onderzoeken voor de koop.

Vraag rechtshulp

Aangezien niet altijd duidelijk is of beroep kan worden gedaan op een ouderdomsclausule, is het raadzaam rechtshulp aan onze gespecialiseerde juristen en advocaten te vragen. Bel daarom 020 - 6890 863 of mail .

By 9fa7b3264d377f66ef94862b15396fde7eefe534 11 Dec, 2016
Het belang van een juiste sommatiebrief ( ingebrekestelling).

Als de koper van een huis een gebrek aan het geleverde huis ontdekt en hij de schade op de verkoper wilt verhalen, zijn er een aantal belangrijke zaken die hij in acht moet nemen. Eén daarvan is dat verkoper ' ingebreke ' wordt gesteld.

Wat is een ingebreke stelling?
De ingebrekestelling  is een schriftelijke mededeling van de schuldeiser waarbij de schuldenaar wordt aangemaand om de overeengekomen prestatie te verrichten, waarbij tevens een redelijke termijn wordt gegeven om alsnog die prestatie te verrichten.  Vertaald naar een koopovereenkomst van een huis komt het er (meestal) op neer dat de koper stelt een gebrek te hebben ontdekt aan het huis en hij schriftelijk de verkoper van de aard van het gebrek op de hoogte stelt en daarbij de verkoper sommeert het gebrek binnen een x-aantal dagen of weken op verkopers kosten op te (laten) lossen.

Niet eerst zelf herstellen!
Pas  nadat verkoper in gebreke is gesteld, en verkoper vervolgens niets ( of onvoldoende) heeft ondernomen het gebrek te herstellen, kan koper het gebrek zelf herstellen en de kosten van herstel claimen bij verkoper.

Het is dan ook van uiterst belang dat de koper van een huis die geconfronteerd wordt met een gebrek niet zelf het gebrek hersteld en vervolgens de factuur indient bij verkoper. De verkoper moet eerst zelf in de gelegenheid worden gesteld het gebrek te beoordelen en te herstellen.
Alleen in uiterst dringende en urgente gevallen waarbij per direct actie moet worden ondernomen ( bijvoorbeeld een dak dat er af waait en vastgemaakt moet worden) kan verhaal van herstelkosten zonder voorafgaande ingebrekestelling mogelijk zijn.

Zorg voor bewijs

Omdat een ingebrekestelling zo belangrijk is, zal de koper er voor moeten zorgen dat hij kan bewijzen dat hij de sommatie aan verkoper heeft verstuurd.  Een gewone brief, maar ook een e-mail, voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste van de sommatie. Echter kan de ontvangst daarvan betwist worden door verkoper. Het is daarom zaak de ingebrekestelling aangetekend te versturen, met eventueel een kopie per e-mail of gewone post.

Bestel model-brief of vraag advies

Niet alleen het bewijs van verzending van de ingebrekestelling is van belang, maar ook de inhoud van de brief. De brief vormt immers de basis van de juridische vordering van koper. Zorg er als koper daarom voor dat die basis goed is en bestel een juridisch correct model ingebrekestelling bij onze zuster-website Recht & Raad door te klikken op: voorbeeld ingebrekestelling

Share by: