nieuwbouw- bouwrecht

Verborgen gebreken nieuwbouw huis en bouwgeschillen



Bij het (laten) bouwen van een woning kan veel misgaan. De nieuwbouwwoning kan gebreken bevatten of te laat opgeleverd worden, of de opdrachtgever komt zijn verplichtingen niet na.  Een geschil met grote financiële belangen ligt dan op de loer.

Onze juristen en advocaten zijn experts in bouwzaken en koopkwesties betreffende nieuwbouw woningen. Wij helpen kopers en verkopers van nieuwbouw huizen, appartementen en ander onroerend. Ook aannemers kunnen wij juridisch bijstaan.  Wij kunnen helpen bij (vrijwel) alle juridische kwesties waarmee u te maken kunt krijgen in het bouw- en verkoopproces en na levering van het gekochte. De rechtshulp kan onder meer bestaan uit: 
  • advisering over uw juridische mogelijkheden en positie;
  • correspondentie en onderhandeling met wederpartij;
  • mediation
  • het voeren van gerechtelijke procedures.
Bel voor rechtshulp 020 - 6890 863 of mail.

Hieronder treft u informatie over de juridische positie van de koper van een nieuwbouwhuis en zijn verkoper/aannemer in geval van (verborgen) gebreken aan de opgeleverde woning.

Bouwkundige gebreken bij nieuwbouw

De meeste huizen worden gebouwd op basis van het zogehten modelcontract koop-/aannemingsovereenkomst onder garantie ( SWK-garantie, Woningborg, of Bouwgarant). Wat zijn in die gevallen de juridische regels over bouwkundige gebreken die zich bij of na oplevering kunnen voordoen?

Oplevering

Na oplevering is de woning in beginsel voor risico van de koper. Bouwkundige gebreken moeten daarom zo veel mogelijk bij oplevering geconstateerd worden.  De koper doet er daarom verstandig aan zich bij de oplevering te laten vergezellen van een bouwkundige en de gebreken goed te laten vastleggen in een opleveringsrapport.

Onderhoudsperiode

Vaak worden na het in gebruik nemen van de woning nog niet eerder geconstateerde gebreken ontdekt. Op zich logisch, want sommige gebreken blijken pas na het betrekken en gebruiken van de woning.
Op grond van het modelcontract koop-/aannemingsovereenkomst garandeert de verkoper gedurende zes maanden na oplevering dat hij dergelijke gebreken voor koper oplost. Voorwaarde is dan wel dat de gebreken niet bij de oplevering zichtbaar waren en dat de gebreken schriftelijk binnen de onderhoudstermijn aan de verkoper ( en dus niet aan de makelaar of aannemer ) worden gemeld.

Aansprakelijkheid na de onderhoudsperiode 

Ná de onderhoudsperiode is de verkoper/aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen en gebreken, met uitzondering van de volgende gevallen:

afwijkingen van de technische omschrijving, e.d. die niet door verkoper zijn gemeld

ernstige gebreken, waarvan sprake is als de hechtheid van een gebouw wordt aangetast, of als het huis niet meer geschikt is voor zijn bestemming. Voor deze gebreken is aannemer aansprakelijk gedurende 20 jaar na afloop van de onderhoudsperiode.

verborgen gebreken, waarvan sprake is als opdrachtgever het gebrek niet eerder had kunnen ontdekken.
Let op: een claim op grond van een verborgen gebrek moet uiterlijk binnen 5 jaar na de onderhoudsperiode ( dus binnen 5,5 jaar na oplevering ) worden ingesteld bij de rechter. Deze termijn kan niet worden gestuit. 

Garanties: naast de aannemingsovereenkomst kunnen er ook specifieke garanties voor gebreken zijn overeengekomen, zoals een garantie van 2 jaar voor gas-, water en elektra installaties, garantie tot 3 jaar op dakbedekking, enz.

Tijdig melden:  voor alle gebreken geldt dat deze na ontdekking binnen redelijke termijn moeten worden gemeld aan de verkoper.  Meld het gebrek bij voorkeur binnen 2 maanden na ontdekking.

Ander soortige contracten

Niet alle huizen worden gebouwd met gebruik van een modelcontract koop-/aannemingsovereenkomst.
Ook ander soortige contracten komen voor bij het bouwen van een huis of andere bouwprojecten.

Op veel bouwprojecten zijn de Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 ( kort gezegd UAV 2012) van toepassing. De UAV 2012 kent een andere regeling voor gebreken dan het modelcontract koop-/aannemingsovereenkomst.

Gebreken onder de UAV 

Kort gezegd stellen de UAV voorwaarden dat als een werk is opgeleverd de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die niet bij oplevering zijn of hadden kunnen worden opgemerkt. Een belangrijke uitzondering daarop betreft het 'verborgen gebrek'. Een rechtsvordering voor een dergelijk gebrek dient binnen uiterlijk 5 jaar na oplevering bij de rechter te zijn ingediend.

Aannemer mag zelf herstellen

Als er sprake is van geconstateerde gebreken, dan heeft de aannemer het recht deze gebreken zelf te herstellen. Opdrachtgever kan - uitzonderingen daargelaten - niet een andere aannemer inschakelen en de kosten daarvan neerleggen bij de oorspronkelijke aannemer.

Opdrachtgever doet er goed aan zijn aannemer een aangetekende brief te sturen waarbij hij vordert dat de aannemer de gebreken binnen een redelijke termijn herstelt. Als de kosten van herstel in geen verhouding staan tot het belang van de opdrachtgever bij herstel, kan de herstelplicht vervangen worden door een plicht tot schadevergoeding.

En als de aannemer/verkoper niet meewerkt?

Als de aannemer of verkoper niet tot herstel van de gebreken overgaat kunnen onze advocaten/juristen uw zaak behartigen. Wij kunnen de verkoper/aannemer (opnieuw) aanschrijven. Als ook dan een goed resultaat uitblijft kunnen wij uw zaak behartigen bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw of bij de rechter. Ook verkopers en aannemers kunnen wij helpen in geval van geschillen.

Direct actie en rechtshulp

Heeft u te maken met gebreken of andere bouwgeschillen? Zit niet te lang stil en onderneem de juiste acties. Anders kunnen uw rechten verloren gaan. Bel 020 - 6890 863 of mail direct met onze specialisten. Wij strijden voor uw belangen en behalen het maximale resultaat!



Share by: